La compraventa de viviendas en Cuba, no fue siempre permitida por la Ley, y atravesó por diferentes interpretaciones y fundamentaciones. En determinados momentos se prohibió su realización, en otros se admitió, y en otros se admitió con reservas concediéndose un derecho preferente, a favor del Estado, para adquirirla.
La compraventa de viviendas es un acto jurídico de carácter contractual que se asume voluntariamente por las partes interesadas en realizarla. Ambas partes se obligan a cumplir: una a entregar un bien y la otra a entregar una cantidad de dinero a cambio.
La compraventa de viviendas en Cuba, entre personas naturales, se autorizó desde el 10 de noviembre del año 2011, cuando entró en vigor el Decreto-Ley No. 288, del 28 de octubre de 2011 y varias resoluciones ministeriales complementarias relacionadas con la transmisión de la propiedad de los inmuebles. Se publicó en la Gaceta Oficial No. 035 Extraordinaria de 2 de noviembre de 2011. Ministerio de Justicia.
¿Por qué publicamos el tema de la compraventa de viviendas en Cuba?
La compraventa de viviendas en Cuba, entre personas naturales, es una realidad cotidiana. No obstante todavía existen algunas complejidades en ese proceso. O por lo menos algunas cuestiones que muchas personas no entienden bien y nos preguntan. Otras personas se quejan de la complejidad de estos trámites. Y te dicen que es un enredo. Para tratar de aclarar la mayor cantidad de dudas publicamos este artículo. Vamos a la cuestión.
El Decreto Ley 288 modificó la Ley General de la Vivienda, fundamentalmente el capítulo cinco, el cual autoriza la transmisión de la propiedad, entre personas naturales.
En Cuba existen unos 3 millones 100 mil inmuebles bajo el régimen de propiedad personal. Estas modificaciones benefician a las personas que son propietarios y no a las que poseen viviendas estatales, del tipo vinculadas, medios básicos y usufructuarios.
¿Cuál es el objetivo del Decreto Ley 288?
El Decreto Ley 288 está acompañado de varias resoluciones complementarias, todas con el objetivo de eliminar prohibiciones, simplificar trámites, contribuir a la solución del fondo habitacional del país, mediante el reacomodo espontáneo de los ciudadanos. También fortalece, el papel de los impuestos como mecanismo regulador y erradica algunas de las causas y condiciones que propiciaban ilegalidades en el sistema de la vivienda.
El Decreto Ley 288 alcanza a todos los cubanos domiciliados, en el país y a los extranjeros permanentes en el territorio nacional, al tiempo que ratifica la legitimidad de tener una sola vivienda, en propiedad, de residencia permanente y una en zona de veraneo o descanso.
La vivienda tiene una alta significación socioeconómica para la familia y el Estado. Es necesario declarar correctamente los actos de transmisión de la propiedad que se realicen, sobre todo los relacionados con la vivienda.
¿Qué hay que hacer y cómo hacerlo?
La compraventa de una vivienda se realiza a través de un contrato de compraventa. Esto se estable en el Decreto Ley 288; pero además es algo que conviene a las partes involucradas.
El contrato de compraventa se debe formalizar directamente ante notario con sede en el lugar donde se encuentra enclavado el inmueble, por el precio que acuerden libremente las partes. El contrato de compraventa se formaliza en la audiencia notarial.
Son cuatro elementos importantes
Vamos por partes para que se entienda bien. Son cuatro elementos importantes:
- El contrato de compraventa debe ser formalizado directamente ante notario. O sea en una Notaría.
- La notaría debe tener su sede, o sea su ubicación, en el mismo municipio donde está la vivienda que es el objeto de la compraventa. Más claro: si la vivienda es del municipio Boyeros, hay que ir a una notaría de este mismo municipio. No hay que ir más lejos.
- El precio es el que acuerden libremente el vendedor y el comprador. Nadie se mete en eso.
- El contrato de compraventa se formaliza en la audiencia notarial. O sea que queda registrado con todas las de la ley.
¿Quiénes son las partes en la compraventa de viviendas en Cuba?
Las partes pueden ser personas naturales cubanas con domicilio en el país, incluidas las que ostentan la condición migratoria de residentes en el exterior y los extranjeros residentes permanentes en el territorio nacional. ¿Se entiende?
Para que se entienda mejor vamos a separar las diferentes variantes y ponerle nombres:
- Las partes pueden ser personas naturales cubanas con domicilio en el país. Esto es Juan y Pedro, cubanos nacidos y criados aquí y que viven aquí.
- Las partes pueden ser personas naturales cubanas con domicilio en el país; que también pueden ser residentes en el exterior. Esto quiere decir que una de las partes o las dos, pueden vivir aquí y también tener residencia allá. Esto es Juana y Yosvany, cubanos nacidos y criados aquí, que viven aquí y también viven allá.
- Y por último, las partes, o sea las personas, pueden ser extranjeros residentes permanentes en el territorio nacional. Pueden ser las dos partes, o sea las dos personas o una de ellas. Esto es Peter Watson y Yokiro Katamoto. Y también pueden ser Yokiro Katamoto y Juan.
Documentos que deben presentar las partes para la compraventa de viviendas en Cuba
El vendedor
Para la realización de estos actos, el vendedor debe aportar al notario los siguientes documentos:
- El título de propiedad de la vivienda.
- La certificación de la sucursal bancaria acreditativa de haber liquidado los adeudos por concepto de pago de transferencia de la propiedad del inmueble.
- La certificación acreditativa de la inscripción del inmueble objeto de la venta en el Registro de la Propiedad.
Puede parecer exceso de burocracia, pero todavía la informatización no permite la comunicación telemática entre las Notarías y los Registros Públicos, por lo que no pueden prescindir de determinados documentos.
Hay que aclarar que existen derechos que no pueden transmitirse, como por ejemplo el uso y la habitación. Hay personas que usan y disfrutan la vivienda de propiedad estatal gratuitamente. Esas personas son usufructuarios gratuitos; pero carecen de la facultad de disposición porque no son sus propietarios.
El comprador
El comprador está obligado a:
- Declarar bajo juramento que no posee otra vivienda de residencia permanente en propiedad. O sea que no tiene otra propiedad, otra casa.
- Acreditar con el cheque de gerencia la existencia del dinero en la sucursal bancaria correspondiente, a los efectos del pago acordado. Más claro: que ya fue al Banco y depositó la suma correspondiente al precio, acordado antes, con el vendedor. Y tiene en la mano el cheque de gerencia.
El pago del impuesto
Algo muy importante que no se puede olvidar. Las dos partes, vendedor y comprador, por separado, tienen que pagar un impuesto. El impuesto es de un 4% del precio de la venta del inmueble. Cada cual paga lo suyo.
En caso de que el precio que declaren, el comprador y el vendedor, sea inferior al valor legal del inmueble. O sea el valor que se determinó en la tasación. Entonces, en ese caso, se toma el valor de la tasación como base imponible.
El comprador debe pagar un impuesto por la Transmisión de Bienes y Herencias. En concreto debe pagar un impuesto por recibir el inmueble.
El vendedor, por su parte, debe abonar el impuesto por concepto de Ingresos Personales, es decir por los pesos que recibe.
El notario y el pago de los impuestos por concepto de compraventa
En cuanto al pago de los impuestos por concepto de compraventa, el notario se convierte en colaborador del fisco, toda vez que debe consignar y prevenir expresamente la obligación del pago, de cada parte. En otras palabras debe señalar y dejar bien claro, a ambas partes que ese impuesto del 4% deben pagarlo. Es así, el notario debe advertirles, notificarles y aconsejarles a las dos partes, que hay que pagar el impuesto.
El notario también debe abstenerse de autorizar un nuevo documento público que contenga otra transmisión de ese inmueble, o algún otro derecho o acción, sin que se acredite previamente el pago del impuesto correspondiente a la transmisión anterior.
El notario está obligado a informar a las oficinas de la administración tributaria correspondientes los datos e informaciones que sobre dichos actos se requieran, con el fin de que aquellos controlen y fiscalicen el pago de los impuestos.
Y así termina la gestión. Cada cual para lo suyo. El comprador ocupa su nueva casa y el vendedor dispone de su dinero.
¿Dudas sobre la compraventa de viviendas en Cuba?
Deje sus comentarios, justo aquí debajo en esa caja que tenemos ahí para eso. Pregunte lo que le interese conocer. Casas Rodaco responde las preguntas.